El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra un panorama mixto según el último informe del Monitor de Acceso a la Vivienda del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM).
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Durante noviembre, la oferta de alquileres permanentes creció un 5,2%, recuperándose de la caída del 6,5% registrada en octubre.
Sin embargo, este aumento no se tradujo de manera proporcional en una mayor oferta en dólares, ya que las publicaciones en esa moneda cayeron por debajo del 50%, alcanzando el 46,2%.
CABA: Suben los alquileres permanentes y bajan las ofertas dolarizadas
El informe del CEM también detalla una tendencia general de mayor oferta de alquileres permanentes, aunque los alquileres temporarios siguen prevaleciendo en varias zonas de la ciudad.
A pesar de este crecimiento, aún hay un porcentaje significativo (aproximadamente 12%) de anuncios que no especifican si los alquileres son temporarios o permanentes, lo que podría estar relacionado con la reciente derogación de la ley de alquileres.
El CEM atribuye la caída de publicaciones en dólares a la estabilidad del tipo de cambio, lo que hizo menos atractivo para los propietarios ofrecer sus propiedades en esa moneda. "Esto ha llevado a que muchos opten por precios en pesos, adaptándose a las condiciones del mercado", explicó el centro de estudios.
En el otro extremo, el impacto de plataformas como Airbnb sigue teniendo gran importancia. Estas plataformas, que ofrecen alquileres temporarios, continúan ganando terreno, lo que limita la oferta de alquileres permanentes en varias zonas de la ciudad.
La rentabilidad de los alquileres turísticos aumenta considerablemente durante la temporada alta, lo que hace que la brecha entre los alquileres permanentes y temporarios sea aún mayor.
En noviembre, Airbnb alcanzó su nivel más alto de ocupación en lo que va del año, con un 74,6%, y la tarifa promedio se recuperó hasta los 54 dólares. Por otro lado, los contratos de alquiler que siguen bajo la normativa anterior a la ley de alquileres tendrán aumentos aún más pronunciados a partir de enero.
Estos incrementos, que se calculan según el índice del Banco Central, rondarán el 190,69%, lo que muestra una desaceleración respecto de los meses anteriores, cuando los aumentos llegaron a ser superiores al 200%.
Alquileres en el Gran Buenos Aires: los precios subieron más del 75% en lo que va del año
Ya sin ley que regule el mercado inmobiliario, los precios de los alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) enfrentaron un 2024 marcado por fuertes incrementos, según un informe del portal inmobiliario Zonaprop. De acuerdo a la medición, en promedio los precios de alquiler subieron más del 75% en lo que va del año.
En las zonas oeste-sur del GBA, los precios de alquiler acumulan una suba del 87,5% en el año, mientras que en GBA norte el aumento alcanza el 75,6%, ambos por debajo de la inflación, que se estima en un 117%.
Como en GBA oeste-sur los alquileres subieron un 5,4% en noviembre, el costo mensual de un departamento de dos ambientes es de $390.172 y el de tres ambientes es de $515.376.
¿Cuáles son los barrios más caros y más baratos de esta zona?
Los barrios más caros de esta zona son:
- Canning: $515.528
- Santos Lugares: $476.890
- Ezeiza: $456.097
Mientras que los barrios más económicos son:
- Gregorio de Laferrere: $265.467
- Merlo: $301.912
- Villa Tesei: $319.987
El precio medio del metro cuadrado en GBA oeste-sur se ubica en u$s1.605 y no presenta variaciones desde agosto. En 2024 acumula un incremento del 0,6%, y sube por debajo de la inflación medida en dólares (84,3%). Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de u$s80.408, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se ubica en u$s116.191.
Tristán Suárez, Don Bosco y Villa Udaondo son los tres barrios de GBA oeste-sur que registran la oferta más cara para la adquisición, con precios de u$s2.850 por m2,, u$s2.614 por m2 y u$s2.351 por m2, respectivamente. San José, por su parte, se presenta como la opción más económica de la zona. Le siguen Don Orione y El Jagüel.
Los precios de los alquileres en la zona norte del Gran Buenos Aires
En GBA norte, los precios subieron un 3,3% en noviembre, con valores promedio de $508.918 para departamentos de dos ambientes y $713.202 para tres ambientes.
Los barrios más costosos son:
- Olivos: $609.333
- La Lucila: $601.635
- Nordelta: $596.219
Por su parte, los más accesibles son:
- José León Suárez: $377.841
- San Andrés: $405.269
- Villa Ballester: $427.877
En GBA norte, el precio de un departamento de dos ambientes se ubica en u$s2.223 por metro cuadrado, se mantiene estable desde septiembre y en 2024 acumula un aumento del 2,7%, por debajo de la inflación medida en dólares. Los departamentos en pozo son los que mayor incremento registran en el año.
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor promedio de u$111.020, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2, cuesta u$163.531.
Vicente López y La Lucila se presentan como los barrios de GBA norte con la oferta más cara del mercado, con un precio de u$s3.241 por m2 cada uno. Olivos completa el ranking, con un precio medio de u$s2.931 por m2. El Barrio Infico, por su parte, tiene la oferta más económica, seguido por Loma Hermosa y José C. Paz oeste.
